I februari 2026 kostade en bostadsrätt på Kungsholmen i snitt 105 292 kronor per kvadratmeter. Södermalm låg på 107 985 och Östermalm på 123 378, enligt de siffror från Svensk Mäklarstatistik som Mitt i sammanställde den 13 februari. Kungsholmen var alltså den billigaste av innerstadens stora stadsdelar, och samtidigt en av dem som rörde sig snabbast.

Fram till sommaren hade snittet klättrat till 111 739 kronor per kvadratmeter för perioden maj till juli, och på tolv månader har priserna stigit 7,3 procent, nästan exakt lika mycket som Stockholms kommun som helhet, 7,6 procent. Under det året såldes 3 037 bostadsrätter på ön till ett medelpris på 6 159 000 kronor. En stadsdel som både är billigast och stiger som staden i övrigt låter som en motsägelse. Den försvinner först när man slutar betrakta Kungsholmen som en enda marknad.

Ön som byggdes två gånger

Öster om Fridhemsplan står sekelskiftet: paradvåningarna kring Kungsholmstorg, husen längs Norr Mälarstrand med balkong mot Riddarfjärden och Stadshusets torn som närmaste granne. Väster om Fridhemsplan har Stockholms stad sedan 2002 drivit en av innerstadens sista stora utbyggnader, där Kristineberg, Hornsberg och Stadshagen omvandlas från industrimark till tät kvartersstad med över 5 000 bostäder, 350 000 kvadratmeter lokaler och plats för upp till 20 000 boende. Ett 25-tal byggaktörer är inblandade, och där Hornsbergs bussdepå låg växer just nu Hornsbergskvarteren fram med cirka 890 lägenheter, varav 670 bostadsrätter. Det är den här halvan som håller nere snittet. Nyproduktion med stora fönster och terrasser mot Ulvsundasjön prissätts efter andra mått än en sekelskiftesvåning vid Kungsholmstorg, och när tusentals sådana lägenheter läggs in i samma medelvärde blir Kungsholmens kvadratmeterpris ett tal som inte beskriver någon enskild bostad särskilt väl.

Till det kommer vem som köper. I stadens befolkningsöversikt för 2025 har Kungsholmen den högsta andelen inflyttare från övriga Sverige av alla elva stadsdelsområden, 39 procent mot 35 för Södermalm. Fyra av tio som flyttar in kommer alltså från en annan del av landet och har sällan någon känsla för var gränsen mellan Marieberg och Fredhäll går, eller varför två lika stora tvåor på var sin sida om Lindhagensgatan kan landa på helt olika slutpris. Mäklarbyråerna på ön beskriver själva en marknad där små skillnader i våningsplan, hiss, balkong och planlösning får tydliga utslag i budgivningen, och där föreningens avgift och skuldsättning per kvadratmeter väger nästan lika tungt som läget. För en köpare från Umeå eller Göteborg är det svårläst terräng. För en säljare betyder det att köparna inte kan förväntas hitta bostadens rätta prisläge på egen hand.

Vad snittet inte säger säljaren

Det är här lokalkännedom slutar vara en fras på en hemsida och blir en räknefråga. En värdering som utgår från öns snitt hamnar för lågt för en sekelskiftesvåning vid Norr Mälarstrand och för högt för en lägenhet i Stadshagen som konkurrerar med färsk nyproduktion några kvarter bort. Rätt jämförelseobjekt är de senaste försäljningarna i samma förening och på samma gata, inte stadsdelen som helhet, och den kunskapen sitter hos de byråer som arbetar i området varje vecka. Bergets Ro, som förmedlar bostäder över hela ön från Lilla och Stora Essingen via Marieberg och Fredhäll till centrala Kungsholmen, erbjuder till exempel ett kostnadsfritt värderingsmöte, och en fastighetsmäklare på Kungsholmen med den spridningen ser skillnaden mellan de två marknaderna i varje budgivning. Det är också den skillnaden som avgör om utgångspriset sätts för att locka spekulanter från hela landet eller för att träffa dem som redan vet exakt vilken gata de vill bo på.

Utbyggnaden i väster är inte heller färdig. Söder om Hornsberg rymmer detaljplanen för Stadshagen omkring 1 800 lägenheter, och detaljplanen för de två sista kvarteren i Hornsbergskvarteren, cirka 370 bostäder längs Nordenflychtsvägen, var planerad för granskning i maj 2026 och väntas antas i stadsbyggnadsnämnden vid årsskiftet 2026/2027. Varje ny etapp lägger fler nyproducerade lägenheter i snittet, vilket betyder att Kungsholmens kvadratmeterpris kan fortsätta se billigt ut bredvid Östermalm även om de äldre kvarteren i öster stiger lika fort som innerstaden i övrigt. De senaste tre månaderna, maj till juli, steg snittet med bara 0,2 procent. Det kan vara en sommarpaus efter vinterns uppgång, eller det första tecknet på att nyproduktionen åter börjar väga tyngre i statistiken. Vilket av dem det är avgörs kvarter för kvarter, inte i en tabell, och det syns tidigast i budgivningarna på de gator där gammalt och nytt möts.

Den som läser en rubrik om Kungsholmens bostadspriser läser därför ett medelvärde av en stadsdel från 1900 och en från 2020, och nästan ingen bostad på ön ligger i mitten. Det gör Kungsholmen ovanligt lätt att missförstå och ovanligt lönsamt att förstå. Det som ser ut som innerstadens billigaste adress är i själva verket två prislistor som råkar dela postnummer. För den som funderar på att flytta hit är frågan vilken av dem man egentligen tittar på, och för den som ska sälja, vilken av dem köparen tror sig titta på.